现行政策效果不佳，政府拟再收紧“限外令”

　　近日，中原（中国）地产研究中心发布的最新研究报告《“限外”对海外投资者的影响》中指出，人民币的不断增值和近期国内部分一线城市楼价、地价的双双下挫，正引发新一轮外资进入中国房地产市场的冲动。而鉴于现行“限外”政策效果不佳，政府有可能出台进一步的“限外”政策，将主要针对机构投资者，外资开发商在国内拿地开发将受更多限制。

　　外商直接投资资金

　　增65.9％

　　国家统计局有关数据显示，2007年国内房地产开发资金中利用外资的资金为649.99亿元，同比增长62.4％，占总的资金来源的比例为1.5％；其中外商直接投资的资金为502.77亿元，同比增长65.9％，占总的资金来源的比例为1.1％。尽管外资在国内房地产开发中所占的比重较小，但近几年外资进入国内房地产开发领域呈现愈演愈烈的态势。

　　由于看好国内房地产市场的发展以及人民币升值等原因，2004年以来，海外资金不断大举收购国内非住宅物业。通过不同资金之间的转手，海外资金大多收益颇丰。为规范外资流入中国房地产市场，防止豪赌人民币升值的“热钱”过量流入，从2006年7月开始，政府出台了一系列“限外”政策。

　　但“限外”政策出台后的2007年，进入国内房地产市场的外资不减反增。据商务部统计，2007年，房地产业已成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业；2007年参与房地产开发的外资大幅增加，其中利用外资的资金同比增长62.4％，外商直接投资的资金同比增长65.9％。2007年海外资金在上海房地产市场完成整体收购29宗，数量及金额基本与2006年相当。

　　由此可见，目前的“限外”政策收效不大。

　　未来政策

　　将主要针对机构投资

　　中原地产有关负责人指出，目前的“限外”政策并没有采取“一刀切”的做法，而是鼓励外资在国内成立实体公司，在国内政策的管理和监控下，促进国内房地产市场的发展。从“限外”对各种外资流入方式的政策规定来看，政府“限制外资投机、规范产业投资”的政策意图十分明显，因此，纯粹资本操作进行投机的行为受到严格限制，而进入国内真正从事房地产投资开发的行为得到规范。

　　该负责人分析，在“限外”政策陆续出台后，外资进入中国房地产市场热情依然不减主要有以下几个原因：人民币升值步伐不减、美国次级债危机引发美国经济出现倒退迹象；2007年底以来，部分城市房价出现回调；2007年快速扩张的国内开发商资金链出现紧张，融资需求较大。

　　一方面是外资有继续进入的冲动，另一方面是效果一般的现行政策，在这种情况下，政府可能将酝酿进一步的“限外”政策。鉴于目前“限外”政策对个人买家影响较大，未来的政策将主要针对机构投资者。在需求方面，可能征收的物业税将增加外资持有国内物业的成本；在供应方面，外资开发商在拿地开发方面将会受到更多限制，例如只能用人民币支付土地保证金等。

　　现行“限外”政策难限投资机构

　　研究显示，自2006年以来出台的一系列“限外”政策，对在内地买楼的外籍人士影响显著，但对于以直接购买物业、直接投资开发、入股或与国内房地产企业合作、购买国内企业海外上市公司股份、国内商业地产REITs融资等方式进入内地房地产市场的机构投资者来说，其整体影响却不是非常明显。

　　2006年以来的“限外”政策规定，外资个人在国内学习和工作超过1年才可以购买一套自住商品房，购房采用实名制登记。不满1年或者购买非住宅用房都被明令禁止。另外，政策还从权属登记和购房资金结汇两大关键操作环节进行管理，保证了政策对外资购房监管的全面性和可靠性，规定相关购房资金在结汇时，还需通过指定银行审批是否符合政策规定。

　　中原地产研究报告显示，虽然“限外”政策没有给外籍人士在国内买房造成实质性的阻碍，但由于增加了审批和结汇等方面的手续，也令很大一部分个人买家因为提供不了相关证明不能购房或怕麻烦而不愿购房。根据中原地产的监测，由于“限外”令的出台，北京、上海和深圳2006年下半年外资购房比例都出现了50％的降幅度，限外政策对个人影响显著。

　　对于外资机构资金来说，目前实施的“限外”令，因其进入国内房地产市场的方式不同而影响不一，但整体影响仍然不算太大。