万科再度领衔元宵降价

    万科用实际行动回应了其董事长王石的表态——“万科调价很坚决”。继去年底至２００９年初“暖冬特别行动”的促销活动之后，万科于１月２８日到２月９日对上海几乎所有在售项目推出让利促销活动，这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了１２天。

    万科此次“丰礼迎春”活动内容包括抽现金券、免八项费用等，优惠幅度不如去年元宵节９．５折来得明显，但降得更早、时段更长。更为重要的是，万科此举带动了绿地、合生、保利等开发商也加入了价格调整的队伍。

    在上海，有十多个楼盘在元宵节期间推出了优惠促销，如位于南汇区临港新城的绿地东岸涟城，优惠幅度最高达到了每套１５万元；保利西子湾对购买四房的前２０名客户赠送全产权地下车位一个，如期签约还可享受总价减去１万元的优惠。

    在南京，今年春节期间促销的楼盘多达４０多家。不少楼盘正月初三、初四就开门销售，奥体融侨中央花园初四看房人数达到１００多人次；河西朗诗国际街区平均每天接待３０多批次看房人。２００８年１１月以来，南京市商品住宅交易集中在打折幅度大的楼盘，销量前１０名占据全部销量的六成，几乎都是中低价楼盘。南京市浦口区２００７年底房价平均为每平方米５０００元至６０００元，２００８年１１月以后这个区平均价格为每平方米３４００元至３８００元，今年２月，该区有楼盘开出了每平方米３０８０元的价格。领先降价的“苏宁天润城”则成为２００８年全市的销售冠军。

    在杭州，牛年并没能给楼市带来一个牛市。据杭州市透明售房网数据统计，今年１月份杭州主城区商品房成交１２３７套，是近三年来成交量最少的一个开年。在交易低迷的状况下，尽管明面上的降价活动并未大规模出现，但试探性的打折销售和开发商巧立名目的降价促销依然暗流涌动。

    先是１月１日，香溢德信·银树湾推出２０套新春特惠房，户型从８８到１２０平方米不等，一房一价，起价每平方米９３００元，２０套房源很快销售一空。紧接着位于下沙的楼盘野风海天城又以“员工内部价”的形式推出了７０多套房源。进入１月下旬，杭州本地的房产大鳄绿城集团的旗下的绿城·丽江公寓也试探性地推出２０套“特惠房”，在市场上引发了轩然大波。

    促销降价是开发商最有效“猫冬”方式

    南京市房管局副局长郭宏定认为，长三角部分城市的楼市近期出现回暖迹象，这主要得益于中央传递的信心以及交易成本大幅降低。２００８年１２月１７日，国务院出台了促进房地产市场健康发展的相关措施，如营业税“五年变两年”“第二套房”信贷放宽等，地方立即配合出台多种减负措施。５次降息及相关政策出台，为购房者减少了１／５至１／４的成本，被压抑的刚性需求得到释放。

    另一方面，房地产企业积极合理的降价也对消化库存起到了实效。申银万国分析师认为，开发商在今年上半年的降价意愿将进一步增强。一是库存的积压导致自身的资金压力不断变大，企业需要通过消化库存尽快回流现金；二是业界对未来的预期并不乐观，对于经济前景的看淡以及房地产市场走势的不明朗，使得大多数开发商倾向于更快地降价出货；三是政府也在积极引导开发商降价促销。因此，春节后各地房屋价格调整将难以避免。　

    万科日前公布的２００９年首月的销售数据显示，１月份万科实现销售面积２８．５万平方米，销售金额２１．９亿元，同比分别增长２４．２％和１８．６％。这是自去年５月份以来，万科单月地产销售金额首次实现增长。业内认为，这与其“坚持”降价促销不无关系。

    市场行情显示，真实的降价促销能起到积极作用，每次价格下调都能换来可观的销量。根据南京市房管局统计数据，今年１月全市商品房成交面积为５６．６万平方米，成交套数为５２００多套。商品住宅日均成交套数２００多套，比２００８年日均成交量和套数增加五成，均价每平方５７１９元，与去年１２月份相比下降４.９％。进入２月份之后，南京楼市成交依然活跃。

    位于上海闸北区内中环的“慧芝湖花园二期”，开发商从去年１２月底推出８折的价格优惠，每平方米均价从２．２万元降至１．７６万元。上海网上房地产统计显示，这一楼盘１月份签约就达２９１套，首批推出的４００多套房源几近售空。记者致电售楼处获悉，尝到甜头的开发商打算继续以８折优惠推出后续房源。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，现在很多城市的房地产市场成交仍然陷于胶着状态，很大程度上是由于一些大的开发商还在犹豫不决，调整的力度较小。“我认为仅靠裁员、缩编、停止拿地这些‘猫冬’方式远远不够，对于开发商来说，现有项目的促销降价才是比较有力度的过冬方式。”

    购买力难撑房价再涨，理性调整成必然

    中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院(华东)副院长陈晟表示，当前关于楼市有两个问题各界非常关心：一是什么样的价格消费者能够接受？二是楼市成交量维持在何种水平，才不会对宏观经济、投资、就业等产生负面效应？对于开发商而言，是逐步降价效果好，还是一步到位刺激效果明显？目前，各方都处在一个观望、试探和相互角力的状态。

    “房地产市场具有鲜明的地域特色，各地库存压力不尽相同，价格调整幅度也就不一样。”陈晟说。

    南京大学教授葛扬认为，金融危机中，商品价格都会有一个触底的过程，如同石油、矿产品、粮食的价格调整一样，虚高的房价早晚也会回归本身的实际价值。

    “房价只有保持稳定或者小幅调整的趋势，刚性需求才会释放，因为购买力已经难以支撑房价继续上涨了。”南京市３６５地产家居网副总经理刑炜认为。他说，近期公司组织的一个看房团吸引了２０００多人报名，多数是挑选新房准备结婚的青年人。从南京楼市近期的表现来看，刚性需求依然旺盛。