1亿财政拨款，撬动30亿房投资金

    10月20日上午，常州规模最大的廉租住房和公共租赁住房建设项目全面开工，总投资8亿元、建筑面积20余万平方米，可建4000套。明年常州还将计划新开工建设2000套，加上面向社会收购的近2000套实物房源，常州在近两年内将筹集到8000余套公共租屋。

    常州市长王伟成介绍说，根据常州市5年保障性住房建设规划测算，实现经济适用房每户8万元货币配租需要8亿元，加上廉租房和公共租赁房建设资金，大约需投资30亿元，而财政拨付资金只有1亿元左右。今年年初，紧紧抓住当前积极的财政政策和适度宽松的货币政策机遇，常州市组建成立了公共住房建设投资发展有限公司，注册资本10亿元，一期注资5.3亿元。公司成立后，迅速多方投融资，已到账资金25亿元，筹储了足够的保障资金。

    房投公司的融资途径，除了财政专户投入外，还包括土地出让净收益、公积金增值收益部分以及商品房项目中提取的配建资金。常州市规定，商品房项目中要配建3%的廉租房和公共租赁房，如果项目不配建，也可以选择将3%的配建项目土地出让金和建设成本按照楼盘建设情况折算成现金给政府，由政府易地建设。此外，政府还直接给“房投公司”注入了3000亩土地作为资产，每年整理土地获得开发收益。

    常州市房产管理局局长朱建文说，从国际成功经验来看，政府是公共租屋制度实施的主导者，包括确定家庭准入、退出标准、租金标准等，但更多的是引入市场机制，实施公司化运作。在香港，成立了独立法人、自负盈亏的房屋委员会，全面统筹政府公屋的供应、编配及管理，并建立了房地产信托基金挂牌上市。“常州模式运作好了，将来也可以上市，甚至成立公屋局”。

    布点城市优势地带，不人为制造“贫民区”

    记者在房源区位分布图上看到，此次开建的4个小区分布在常州新老城区的成熟社区周围。

    建设部副部长齐骥表示，低收入家庭是对社会公共设施依赖度最高的人群，如果廉租房和公共租屋扎堆建设在远郊或偏远地带，公交、医院、学校等公共服务设施配套跟不上，即仅仅满足吃饭、住宿等简单的生活需求，忽视了工作、就学等社会需求，将使该片区日渐边缘化，人为制造出一个“贫民区”。

    所以，公共租赁房建设不能大规模圈地，而要小规模“插花”，从产品设计上避免因选址偏远而没人住的问题。朱建文认为，政府在市场上收购公共租赁房的首要条件也是位置要好。在香港，房屋委员会管理的物业包括停车场、优质零售商铺等，解决了租屋后续管理资金不足的问题。常州在建设公共租赁房时，也配建了一部分商业店面等公建设施，以租金来摊平运营成本。

    低价入市，延长期彰显人性化管理

    依据常州市出台的公共租赁房管理办法，该市公共租赁房保障对象主要有两种：一是家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入80%的低收入“夹心层”家庭；二是具有大专以上学历、毕业5年以内，与企业签有稳定劳动合同的新就业人群。

    根据测算，公共租屋的租金标准大概为市场租金的50—60%。其中，困难家庭的租金为每月3.5元/平方米，新就业大学生4.5元/平方米，然后再根据地段、楼层确定调节系数。目前已有数百户家庭提出申请，其中不少是享受廉租房补贴的家庭。

    公共租屋的住户，工作、生活动态变化大。为免去住户搬迁之苦，常州明确廉租住房房源与公共租赁住房房源可以相互转化，只需要调整租金标准，就可以原地享受不同层次的住房保障。退出机制也实行人性化管理，对退出确有困难的，经市房产管理部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长期。延长期内，按同区域同类住房市场价格收取租金。延长期满仍不退出的，则按同区域同类住房市场租金的1.5倍计收，最终达到促其退出的目的。