人民大学报告称2011年房价降20%引发质疑 但资金压力不容小视

　　一个月前，中国社科院发布报告称，一线城市房价将下降20%。而中国人民大学最新发布的研究报告则认为，全国楼价将暴跌两成。此语一出立即遭到多数学者的质疑。有专家认为，房价涨幅应该同CPI同步。

　　不过，记者统计也发现，随着开发商融资渠道的四处被封，即使目前资金相对宽裕，但超过8000亿元的短期贷款将使三成开发商受到威胁。

　　专题文/记者张忠安

　　本报讯 （记者张忠安）有专家表示，房地产调控政策超过60条，累积效应将是房价走低。此前社科院表示，一线城市房价从今年第四季度起要下降20%。而中国人民大学最新发布的研究报告则认为，全国楼市价格明年将整体暴跌20%。

　　该报告负责人中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来。房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格将出现接近20%的下滑。

　　不过，刘元春认为，目前资金链恶化点还没有出现，房地产市场能够实现软着陆。

　　多名专家质疑房价降20%

　　该结论立即遭到不少专家学者的质疑。

　　人民大学经济研究所联席所长毛振华就认为，在过去经济增长里面，房地产和汽车是国内需求量大的主要的投资领域和消费领域，“中国的房价如果真的出现了20%或者20%以上的价格降幅，那不是成功了，而是出了大的问题。”

　　央行货币政策委员会委员李稻葵则认为，这种大跌的可能性并不是很大，“因为今天房地产价格不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。”

　　不过，李稻葵表示，在一年左右或者半年左右的时间出现房地产价格增速下降到和CPI或者和GDP缩减指数基本同步的水平，基本上就达到了房地产调控的目标。

　　著名房地产专家谢逸枫也指出，从目前情况看，房价大跌20%的可能性非常小，“该报告完全没有可靠的数据来证实如何下降20%。”谢逸枫表示。

　　开发商明年或将集体性“缺粮”

　　该报告预计2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题。有专家表示，目前超过8000亿元的短期借贷将使明年三成左右的开发商受到威胁。

　　即使是房贷大户的四大国有银行，四季度可用的信贷额度仅剩2900亿元左右。据业内人士透露，目前国内开发商已经开始出现资金问题，一些房地产商不得不在市场上以较高的利率寻求短期过桥贷款资金。数据显示，今年前9个月2.8万亿元信托规模中，有13.4%约3800亿元流入到房地产行业。

　　另外，截至19日，11月份的房地产信托融资就达到74亿元。但监管层近期又下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，将严控房地产金融风险之手指向信托公司。近期连续上调存款准备金率亦给房企融资带来压力。

　　专家表示，开发商明年将面临集体性“缺粮”，而且大规模的短期贷款更让开发商资金链雪上加霜。

　　上海财汇的数据显示，今年前三季度，A股105家可比上市房企的销售收入为2666.45亿元，短期借贷为690.85亿元，占比达到25%。有资深人士告诉记者，根据国家统计局的数据，前三季度，全国开发商房地产销售3.19万亿元，“如果按照此比例计算，全国房地产开发商的短期银行贷款将达到8259.34亿元。明年将有三成的开发商受到威胁。”

　　刘元春也表示，从公开数据看，目前房地产资金依然充裕，调整点还没有到来，但经过一系列的测算，资金来源下降较多，预计在明年2季度房地产资金会逆转。

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　　中介监测显示，在广州推出主要针对住宅的楼市调控政策以来，目前广州楼市资金“弃宅从商”并不明显。另外，随着亚运会结束，广州12月新盘也将大幅增加，而且暂时还看不到房价明显下降的迹象。

　　未见住宅资金快速转向商业地产

　　由于广州房地产调控措施主要针对住宅领域而设，有人士表示不少住宅资金正快速转向商业地产。而广州市国土房管局的统计数据显示，今年前十个月内，广州全市二手住宅登记宗数为79294宗，同比减少7.6%，占二手房屋市场总登记量的88.6%；而二手商铺、写字楼的合计登记宗数为2590宗，同比增加65.3%，占二手房屋市场总登记量的2.9%。

　　“尽管商用物业成交量同比增幅较大，但很难在短期内吸纳从住宅领域内流出的巨量资金。而且商用物业更适合于长线投资，涉及资金量也相对较大，在住宅领域内活跃多年的短线投资客不会贸然把资金转移到不熟悉的商业领域。”满堂红地产研究部周峰分析指出。

　　广州楼市12月新盘放量大增

　　根据搜房网统计，广州全市11月25日至12月31日新盘新货总量为36个，环比涨12.5%。

　　不过，房价大降似乎仍是奢望。如荔港南湾预计毛坯房价格依然高达15000元/平方米，金润铂宫团购价为26000元/平方米。

　　据满堂红地产的统计，11月1日~15日，新增潜在买家数量比10月16日~31日减少6.8%，但11月上半月的新增放售盘量则比10月下半月减少9.1%。周峰认为，限购政策在压抑有效需求的同时，也间接打压了有效供应，市场上的供需矛盾并没有得到实质性解决，在通胀压力的作用下，即使缺少了带投机性质的客户入市，二手楼价还是会继续维持高位振荡。