案例回放：去年2月，嵊州人俞先生以42万元的价格，从汤先生手中购买了一套学区房。因为汤先生的房子在出售时未满5年，考虑到税费成本，双方达成“暂时不过户”的约定，房产证交由俞先生保管。

　　今年1月，突然有人持该房屋的抵押登记证明，要俞先生腾出房屋，以便其拍卖、变卖房屋从中优先受偿。

　　后经调查发现，汤先生在将房产证交给俞先生后，又到发证机关谎称房产证遗失而补办了新的房产证，然后用补办的房产证办理了他项权证，获取了楼女士的33万元抵押借款。

　　俞先生以已经付清房款并实际居住为由拒绝腾房，双方打起了官司。

　　法院审理后认为，虽然俞先生已经付清房款并实际居住，但不能对抗抵押登记，楼女士有权请求其腾房，通过对该房屋的拍卖、变卖从中优先受偿。

　　检察官说法：

　　嵊州市人民检察院 检察官 赵寒春

　　首先，房屋买卖关系与物权的设立、变更是两种不同的法律关系。前者受《合同法》调整，后者受《物权法》调整。俞先生与汤先生订立房屋买卖合同时，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，双方的房屋买卖合同合法有效。

　　然而，买卖合同有效不等于房屋的产权发生了变更。我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

　　从法律规定看，房屋产权证书是权利人享有该房屋物权的最有力证明。本案中，俞先生与汤先生虽然签订了买卖合同，但未办理变更登记，从法律意义上说，房屋的所有权人仍然是汤先生，俞先生虽已付清房款且实际居住，并不等于获取了房屋产权。

　　其次，俞先生与汤先生之间的房屋买卖合同不能对抗善意的第三人即本案的抵押权人楼女士。因为俞先生在买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，便不能产生物权变动的法律效力，从而让汤先生能够以原房产证遗失为由申请补办新的房产证、他项权证，汤先生用补办来的产权证书与善意第三人楼女士设立抵押，且办理了抵押登记，楼女士享有的房屋抵押权应优先于俞先生基于合同所享有的请求权。

　　因此，楼女士有权要求俞先生腾出房屋，俞先生只能在交出房屋之后，追究汤先生的违约责任。从本案看，签订房屋买卖合同后，应及时办理过户手续。【来源：绍兴晚报】