一间20多平方米的房子，年租金只要300元，同地段差不多大的房子租金却要4000元以上

新一届业委会状告租客“非法侵占”，上一届业委会称是为了保护业主的共有财产

　　一间20多平方米、有卫生设施的物业用房，一年只租300元，而同样地段的“单身公寓”，房产中介开出的一年租金价格在4000元以上。得知物业用房被低价租掉，新一届业委会想收回，不料租客却不买账：合同签了40年！

　　于是，新一届业委会把租客告上了法庭。9月5日，嵊州市人民法院开庭审理了这起纠纷案。

　　租客之一就是原业委会主任

　　被租掉的物业用房，在嵊州市鹿山街道滨江城市花园13号小高层，一共有3间，分别在第7、8、9层。房产商移交前，这3间房子是电梯间前室阁楼的储藏室，每间约24.5平方米。房子里面有卫生设施，并简单装修了一下，适合住人。

　　租客有3人，每人租了一间。租客中，有两人是原业委会成员，一个是主任，一个是委员。另外一人是他们的朋友。

　　租客向法庭提交了一份房屋租赁合同。出租方是嵊州市滨江城市花园业委会，并盖有业委会公章。合同上载明的签约时间为2006年12月30日。

　　据了解，滨江城市花园业委会已有二届。上届业委会成立于2006年底。2011年9月，新一届业委会产生。在房屋租赁合同上签约的是上届业委会。

　　在这份租赁合同上，出租方和承租方约定了租金和租期。租金是25元/月，租赁期40年，从2006年12月30日起，到2046年12月30日止。

　　新一届业委会认为被告“非法侵占”

　　法庭上，新一届业委会代理律师提出了4点疑问。

　　第一，上届业委会无权代表广大业主与被告签订房屋租赁合同。理由是房产开发商于2011年7月5日才将涉案的3间物业用房移交给业委会，也就是说，此日期之前，无论是滨江城市花园广大业主还是业委会对该物业均没有处分权。因此，上届业委会于“2006年12月30日”与被告签订的房屋租赁合同是非法、无效的。

　　第二，根据《物业管理条例》，要将广大业主共有的财产作出处分，必须由业主共同决定。而上届业委会没有履行这一程序。

　　第三，房屋租凭合同上载明的签约日期是伪造的。首届业委会成立于2006年12月底，但现有证据表明，业委会的公章是在2007年1月4日之后才刻的。而加盖了业委会印章的房屋租赁合同，其签订日期居然是2006年12月30日。

　　第四，被告以合法形式掩盖非法目的。被告之一趁自己担任业委会主任的便利，擅自将物业用房以每月25元这一极不合理的低价租给自己或有特殊关系人员，而且租期长达40年，意在以合法形式掩盖非法侵占的目的。目前，该涉案房屋的正常房价为20万元左右，照这样租的话，40年租金也才12000元。要知道，普通商品住宅的土地使用权也只有70年。

　　租客解释，当初是为了维权才想出此策

　　租客之一、原业委会委员在法庭上解释，之所以签订这样一份房屋租赁合同，是为了对付房产开发商的卖房行为。

　　当初，房产开发商想把这3间物业用房卖掉。物业用房是业主的共有财产，为保住这一共有财产，首届业委会与房产开发商进行了多次交涉。2007年4月，他们听说房产商要动真格，仍要卖掉这3间物业用房，于是采用“实际占有”的办法，把家具也搬了进去。而且，在房屋租赁合同上，故意把签约日期提前至2006年12月30日。当初这样做的目的，是向开发商表明，出租行为先于卖房行为，你房产商即使卖掉也没用。

　　在法庭上，这名原业委会委员承认，租赁合同上载明的日期与实际有出入。

　　争议：这份租赁合同有效吗？

　　尽管新一届业委会收集了很多证据，认为这份租赁合同无效，但租客并不这么看。

　　在法庭上，其中一名租客称，房屋租凭合同合法有效。租房合同是由业委会出面与他们签订的，而且承租人还根据合同要求，缴了11年租金（租客出示了两张收款收据，一张年租金300元，一张10年租金3000元。两张收据都盖了业委会公章）。签订合同的双方主体是合法的，合同内容也符合法律规定，是双方真实意思表示。

　　一名律师告诉记者，新一届业委会想收回房子的本意是好的，是为全体业主着想。但想推翻上届业委会作出的“荒唐”决定，却并不那么容易。毕竟物权法是法，合同法也是法。

　　据了解，法庭没有当庭判决，将择日再审。