根据《嵊州市集体土地范围内房屋登记发证工作实施意见》(嵊市委办发〔2014〕130号)文件精神，下面就集体土地范围内房屋登记发证和非法“一户多宅”专项整治有关政策进行解读。

　　1.可准予直接申请登记宅基地使用权和房屋所有权的情形有哪几种？

　　(1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房的，至今未扩建、翻建，可按实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。

　　(2)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房，如已按《中共中央国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》(中发〔1986〕7号)及本市有关规定处理的，可按实际使用面积确权登记宅基地使用权，层高未超过三层的，按实际建筑面积登记房屋所有权。

　　(3)已取得宅基地使用权证，至今未扩建、翻建，或翻建层高未超过三层的，可按批准处数、面积登记房屋所有权。

　　(4)根据《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(以下简称“浙政办发〔2014〕46号文件”)精神，移位建造的农民住宅，占用宅基地未超过批准面积，层高未超过三层，且符合土地利用总体规划等相关规划的，在补办相关手续后，准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权。

　　(5)如在原农村集体经济组织有合法房屋的，两处建筑合计占地面积未超过本市规定的最高户型面积标准的(我市宅基地标准：农用地：125㎡,其他用地：140㎡)，以一宅计算，准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权；若两处建筑合计占地面积超过本市规定的最高户型面积标准的，由农户选择拆除一处，作复耕异地置换对待。

　　(6)非本农村集体经济组织成员的农民或城镇居民，以依法继承方式取得农村房屋且符合一户一宅条件的，准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权，并在权属证书上注明相关信息。

　　(7)原本村集体经济组织成员，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员且符合一户一宅条件的，其在原农村集体经济组织内的房屋准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权，并在权属证书上注明相关信息(已实施完成和将要实施新农村建设和城中村改造的村，按新农村建设和城中村改造的办法执行)。

　　(8)农民因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、下山脱贫等依法批准异地建房且符合一户一宅条件的，可凭相关权属证明文件申请确权登记宅基地使用权和房屋所有权，并在权属证书上注明相关信息。

　　(9)1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，城镇居民合法建造的农村房屋，准予确权登记；农民经依法批准合法取得的宅基地，不受“一户一宅”限制，也应当准予确权登记。

　　上述农民住宅中，有违法建筑的，按历史遗留违法建筑少批多建方式处理。

　　2.少批多建处理有哪几种情形？

　　(1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至2012年12月31日止，农民超过批准面积占用宅基地建房，但符合土地利用总体规划和村镇规划的，超过批准面积在3%以上的，由乡镇(街道)根据自己所属地区类别的标准对超面积部分收取罚没款。已经市政府相关职能部门按有关规定处罚的，相同面积部分不作处罚。经处理后，按批准面积确权登记宅基地使用权。符合一户一宅条件但超过标准50%以上，原则上必须予以拆除，确因房屋结构等原因暂时无法拆除的，按各乡镇(街道)最高标准进行处罚。

　　(2)2013年1月1日至2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件下发之日前，农民超过批准面积占用宅基地建房，但符合土地利用总体规划和村镇规划的，超过批准面积在5-40平方米内(含40平方米，不足一间)，按各乡镇(街道)最高标准进行处罚。经处理后，按批准面积确权登记宅基地使用权。符合一户一宅条件但超过40平方米以上的，原则上要予以拆除，但确因房屋结构原因暂时无法拆除的，按各乡镇(街道)最高标准收取罚没款。

　　(3)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件下发之日前，农民超过批准面积占用宅基地建房，但符合土地利用总体规划和村镇规划，允许按本市规定最高户型面积标准重新申请宅基地使用权，其超过原批准面积部分按规定标准处罚后，按土地利用现状或占用前的地类补办用地审批手续，并根据新批准面积予以确权登记宅基地使用权。

　　3.未批先建的处理有哪几种情形？

　　(1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至2009年12月31日全国第二次土地调查完成止，农民未经批准占用宅基地建房，但建房者符合“一户一宅”条件，且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的，如占地面积未超过本市规定户型面积标准的，对户型面积标准内的部分，按乡镇(街道)规定的标准收取罚款。罚没款的标准为50-100元/平方米(占地面积)之间，具体标准由乡镇(街道)自行研究确定，报农房登记发证办备案。超出标准面积部分，参照上述少批多建的标准罚款。

　　(2)2009年12月31日前，农民在本村已有两处建筑，其中一处为未经批准占用宅基地的，但建房者符合建房条件，且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划要求，如两处占地面积合计未超过本市规定的最高户型面积标准的，以一宅计算，允许补办用地审批手续，按批准的面积确权登记宅基地使用权。如两处占地面积合计超过本市规定的最高户型面积标准，符合分户条件的，可按分户标准计算，允许补办用地审批手续，按批准面积确权登记宅基地使用权；不符合分户条件的，由农民选择拆除一处，办理宅基地注销登记后，确权登记一处宅基地使用权。准许确权登记的未经批准的宅基地面积需按乡镇(街道)未批先建标准收取罚没款。

　　(3)2010年1月1日起至2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件下发之日前，农民未经批准占用宅基地建房，但建房者符合“一户一宅”条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划，经乡镇(街道)联审小组认可确定宅基地使用权的，按本市规定的户型面积标准，对未批部分进行分类处理后，允许补办用地审批手续，按本市规定的户型面积标准确权登记宅基地使用权。超过新批准户型面积部分，按少批多建标准收取罚没款，但不予登记。

　　(4)对未经审批的老房翻建、迁建、扩建，参照未批先建处理。

　　4.超面积部分收取罚没款地区类别和征收层次标准是怎样的？

　　一类地区：市区各街道及开发区；二类地区：五大中心镇；三类地区：其他乡镇。

　　按超出3-30%、30-50%、50%以上三个层次征收：一类地区每平方米400元、500元、800元；二类地区每平方米300元、400元、600元；三类地区每平方米200元、300元、500元。

　　5.对农民住宅历史遗留违法建筑是怎样处理的？

　　对农民住宅历史遗留违法建筑按“先地后房”分类处理，农民占用宅基地所建房屋未超层建设的，按上述处理办法对违法占地进行处理后，不再另行处理，可申请按合法批准面积登记房屋所有权。超层建设的，5层(含)以下的，无相邻权纠纷，符合质量安全的，超层建设部分按建筑面积每平方米不低于100元加收罚没款，可申请按合法批准面积登记房屋所有权。5层以上的，原则上必须予以拆除，确因结构原因暂时无法拆除的，按建筑面积每平方米不低于200元加收罚没款，超层违法建筑面积不予登记。

　　上述存在少批多建或未批先建占用宅基地建房的，经处理，并经规划确认后，可办理或变更土地使用权证。对违法超占部分应在土地登记簿、土地权利证书记事栏内注明超占面积。宗地图按实际使用范围绘制，能区分违法超占位置的应当用虚线标注；如确实无法区分违法超占位置的，应当注明批准面积和超占面积。

　　6.对生活附属用房有何规定？

　　对已存在的生活附属用房，层高不超过一层的，不影响环境卫生和村容村貌，在符合村庄建设规划、主房装修风格且无相邻权纠纷和土地权属纠纷的条件下，占地面积在40平方米(含)以下的，收取100元/㎡罚没款，该附属用房予以保留，并办理产权证。如存在多处的，选择保留一处。

　　7.农民违法住宅有哪些情形的应依法予以拆除(含局部拆除)？

　　(1)存在严重安全隐患，又不能整改消除的。

　　(2)占用基本农田的；占用一级水源保护区用地的。

　　(3)已建新未拆旧的。应予以拆除的违法建筑，确因房屋结构原因暂时无法拆除的，暂时予以保留，办理登记证并标明待今后拆建、翻建时予以拆除。

　　(4)1987年1月1日起至2012年12月31日止，农民住宅占地面积超过批准面积(包括新批准面积)50%以上的，可以局部拆除的；2013年1月1日起，农民住宅占地面积超过批准面积(包括新批准面积)40平方米(一间)以上的，可以局部拆除的。

　　(5)2009年12月31日前，农民在本村已有两处建筑(一处为未批先建)，占用宅基地面积合计超过本市规定的最高户型面积标准，且不符合分户条件的，应选择拆除一处。

　　(6)2010年1月1日起，农民未经合法手续批准新建住宅，不符合“一户一宅”的。

　　(7)违法建筑当事人不愿意缴纳罚没款的。

　　(8)乡镇(街道)人民政府规定应当拆除的或市级有关部门认定要拆除的应当拆除。

　　以上应予以拆除的违法建筑，必须拆除到位，复耕复绿。对未批先建或少批多建占用农田，但建房者符合“一户一宅”条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的，按未批先建或少批多建标准处罚，但先予办理登记证，通过市里农转用后再逐步办理土地证和房产证。

　　8.非法“一户多宅”专项整治中“户”的认定标准是怎么样的？

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民(社区居民)一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、市规定的标准。结合我市实际，超过“一户一宅”标准的户，必须对其多余的住宅进行拆除，该户可选择拆除旧宅或新宅的方式达到“一户一宅”标准。“户”是指嵊州市行政区域内实行农村集体所有制形式的村民，具有本村常住户(寄户除外)。户数及人口以公安机关登记的户籍为基础。对“户”的认定应当遵循以下原则：

　　(1)夫妻关系存续期间分户的只能认定一户；离婚三年以上的且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户。

　　(2)农户只有一个子女的，父母与子女共同申请，不得另行分户。

　　(3)农户有两个以上子女，但只有一个儿子的，父母随儿子提出申请，不得另行分户。

　　(4)农户有两个以上儿子，其中一人成年的可以单独申请分户，其中父母应随一个儿子，不得单独分户。

　　(5)一户村民虽有两处或两处以上宅基地，但面积总和未超过规定宅基地面积标准的，可以认定为一户。

　　(6)四代同堂或三代同堂的第三代(其中第三代为儿子)符合结婚条件的，同住一宅且现有住宅占地面积少于最高限额的，可以申请第二宅。

　　(7)干部、职工的配偶为农民，需要在配偶的户籍所在地建房，且没有享受公房、集资房、货币分房等房改政策的。

　　(8)分户认定实行申请、审核、公示制度。

　　(9)本意见未规定的其他特殊情形，应提交村民代表按“一事一议”集体讨论决定，经乡镇(街道、管委会)协同相关部门审核后公示认定。