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当8折成为主流 购房好时机来了吗?
来源:今日早报 作者: 发布时间:2011年08月04日14:37:56 

  杭城8月,骄阳似火。往年的这个时候,楼市已经进入淡季,但是今年,随着史上最严厉政策的持续,开发商们显然轻松不起来,就连这三伏天的8月份,也绝不放过。

  一场规模宏大的折扣大战,正在杭州楼市四面八方打响。跟以往不同,这次的折扣潮幅度更大,很多楼盘已经纷纷触及敏感的“8”字界限。

  楼市进入下半年,开发商回笼资金的压力越来越大,许多公司已经从最开始“犹抱琵琶半遮面”的优惠打折,转为赤裸裸的降价,而这样的价格,对于有着迫切置业需求的购房者来说,显然诱惑力不小。那么,在这样的时候,买房好时机到来了吗?

  提问 购房者疑惑:是否买房好时候

  对于购房者小余来说,最近楼市的折扣信息,不时让她感到心潮澎湃。

  从前年开始,她就不停地在到处看房子,但因为种种原因,一直没有下单。首付大概四十万元,总价100万元左右,这样的购房者在杭州楼市原本并不起眼,但小余说她自己也没想到,她这个剩余下来的刚需,会在调控下,成为各个楼盘眼中的“香饽饽”,并且选择余地还那么大。

  “今天这个楼盘给我发短信,说推出了层层优惠;明天那个楼盘的销售人员热情地给我打电话,说马上就要推出新房源,现在去看房可以参加这个那个折扣活动”,小余说,现在的自己,真的成了开发商眼中的“上帝”。但是“上帝”现在也很烦恼,“说实话,有些楼盘的价格,跟我最早的心理预期相比,确实已经降了很多了,但是现在适合买房吗?”

  理由1    购房成本一下降几十万

  以8开头的折扣风潮,正在整个杭州愈演愈烈。

  在下沙,继德信中外公寓首期推出14600元/平方米高性价比价格后,后续楼盘纷纷跟进。比如名城房产在20年庆“名谢杭洲”的优惠促销活动中,在金沙湖畔墅式公馆项目湖左岸里精选了20套特价房,可在原总价基础上享20—40万元优惠。下沙区域,总价在100万元的房源,也急剧增多;

  在丁桥,即将新开楼盘昆仑天籁推出“起价9999元/平方米,均价12600元/平方米的价格”,比周边楼盘拉低了1000—2000元/平方米,也让丁桥区域的价格,回到了两年前;

  甚至在市中心,价格战也已经开打。桥西楼盘华盛达阅城以14000元/平方米的起价杀出市场,比原先许多人的心理预期,低了四五千元;还有三墩、临平等区域,都是折扣遍野。

  8折对于购房者来说,如果以总价100万元计算,那就是可以少支出20万元。这相当于很多家庭一年甚至更长时间的总收入,也意味着购房者可以在原先的购房预算上节省下不少资金,买房也变得从容很多。

  -支持方   理由2    有些楼盘降至成本价

  “其实现在买房还是非常合算的,毕竟价格已经逼近成本价了,再要让开发商以低于成本价的价格大规模销售,也不太现实。”一位城西的开发商坦言。

  事实上,对于许多开发商来说,严厉的调控政策,确实给他们带来了亏本的风险。比如下沙某楼盘,拿地的时候楼面地价就超过1万元/平方米,但目前该区域的市场价,也仅在15000元—16000元/平方米左右,按照正常的成本测算,开发商稍有不慎就有可能亏本。这样的状况,显然并不仅仅出现在一两个开发商身上。

  对此,业内人士表示,楼盘接近或低于成本价销售,对于购房者来说,其实并不完全是一件好事。除非是品牌非常不错的开发商,如果是小公司,做完一个项目可能就走人的,那么,很有可能就会出现质量问题。毕竟商人都是逐利的,不会真的有许多开发商做亏本买卖,当价格下调的同时,品质下调的风险也在急剧增加。而现在进场买房的人,基本上都是自住的,所以当以后入住之后,万一问题不断,那才是后患无穷。所以,购房者不要过于寄希望于成本价楼盘,像现在这个时候,开发商利润虽被压缩,但还没到亏多了的地步,进场还是比较合适的。

  -反对方   理由1    房贷政策还是非常严厉

  房价下跌幅度,已经足够诱惑相当一部分购房者进场,不过让小余们不是特别舒服的是,房贷政策还是非常严格。不说二套房至少要首付6成,利率上浮10%之外,就连首套房利率也至少要上浮10%左右,并且,银行还不一定能尽快放款。这跟前两年贷款利率可以打7折相比,简直是天差地别。

  以商业贷款20年,100万元,等额本息还款法为例。以2008年12月23日利率下限(7折)计算,每月支付按揭款6144元,总共支付利息款47.5万元;而以2011年7月7日利率上限(1.1倍)来算,每个月按揭款需要8213元,支付利息款飙升至97万元。这其中涉及到银行的不断加息,并仅仅是利率上浮的问题,但是短短两年多时间里,贷款利息增加这么多,这确实不是普通购房者能够接受的。

  对于购房者来说,现在所要做的,恐怕就是如何在降价和利息增加两者之间作个取舍。

  理由2    开发商资金压力大降价是王道

  让购房者很难作决断的另一个因素,显然是害怕价格还会继续下滑。促使房价有可能继续下滑的最重要因素,显然是由开发商资金链压力增大带来。

  杭州市透明售房网数据显示,截至7月30日晚,杭州主城区的住宅库存已经高达18738套,创下了去年4月调控以来的新高。而就在这个月,主城区商品房销售量仅1648套,同比去年7月下降31%,环比今年6月也有所下降,降幅为30%,列五年来最后一名。去化速度远远赶不上房源新增速度,楼盘竞争压力前所未有。

  各方消息对开发商来说,也不容乐观。银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试,银监会主席刘明康日前接受媒体采访时透露,房贷压力测试结果显示,即使房价下跌五成,银行业也可以承受,也就是说银行业不会被房地产裹挟。“可以肯定的是限购年内不会取消”,而住建部某官员的表态,也基本上粉碎了开发商希望政策今年放松的“美梦”。而限购政策将扩大到更多城市的传言,也让楼市状况雪上加霜。

  开发商的融资渠道也日益收缩。不仅是银行随着存款准备金率提高无钱可贷,就连上半年红极一时的房地产信托,也面临被叫停的危机,开发企业资金面临围追堵截,降价回笼资金成为比较切实可行的手段。很多购房者希望,到时候可能买房会更合算。

  -专家发言   不要让价格左右了   你的买房决策

  □章惠芳(房地产资深策划人,双赢置业营销机构总经理)

  这段时间楼盘纷纷出现打折情况,很多人都来问我现在价格是不是见底了,是不是可以买房了。说实话,市场经济中,到底房价是不是一个底,谁都说不好。你说这个楼盘从各个角度来看,都已经不可能再降了,但是也不能排除恶性竞争,你这边买了,那边又开得比你便宜,这种风险确实存在,但是如果你连一点风险都担不了,那你永远也买不成房子。

  在我看来,买房应该根据自己的经济状况、买房迫切程度、对房子的喜爱程度等等,来作综合考虑,如果各方面条件都吻合,那就买,不然就等等。

  房子在过去的这10年里,作为投资品的属性被无限地放大了,大家买房子之前,会先关注“这个房子会不会涨”,而不是“这个房子到底好不好”,其实房子归根结底还是一个消费品,是用来居住的。大家静下心来分析一下,如果从你真正居住的角度来看,即使是只买一套房子,你还真的很难买到真正适合全家人需求、大家住起来都满意的房子,只不过之前,房子的这种居住功能有意无意被人忽视了。我觉得,如果遇到好的房子,趁现在价格比较优惠,还有讨价还价的余地,那就下手。就像LV,它很贵,但是就是有那么多人买,你也说不清楚是什么道理。很多时候房子稍微贵一点,但能带来更好的居住品质,我想很多人还是会选择这样的房子。(记者吴彩萍)

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编辑:钱俊
 
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