从4月17日晚“新国十条”出台，到6月16日，新政已经走过了整整两个月。
这两个月的时间里，政策之手扭转了市场乾坤，疯狂涌向市场的购房者骤然止步，开始集体张望着观望的眼睛。
疯狂行情下的四股需求力量：外地刚需、外地投需、本地投需以及本地刚需，前三股基本上被政策排除在市场之外。而仅存的硕果——本地刚需，也处于观望当中。
需求的支撑轰然倒塌，楼市瞬间由100度的高温，跌入零度的冰点。缺少成交量的楼市，开盘潮却在5月人居展后如期而至，存量房由是飙升。
在与楼市关联性极强的土地市场上，“底价成交”重现江湖，开发商拿地信心也呈逐渐涣散之势。同时，在宏观政策上，不但丝毫不见放松的迹象，反而有越来越严厉之势。
市场和政策重压频频加码之下，开发商降价压力已越来越大。08年9月万科引领杭州楼市跳水的一幕，或在不久后再现！
本文导读
楼市：成交冰点之下，市区楼盘表现优于郊区
土地：开发商拿地信心涣散，底价成交重现江湖
后市：政策重压频频加码之下，价格战一触即发？
一
楼市：成交冰点之下，市区楼盘表现优于郊区
两个场景：
一，4月10日，位于下沙金沙湖板块的德信早城开盘，所推200多套房源，引发5000人的购房长队，并在现场引发一些“意外”。该事件经过媒体报道，早城的“知名度”迅速遍及全国，甚至境外。
二，4月16日，同样是下沙金沙湖板块的楼盘，甚至就是德信·早城的近邻，柠檬郡开盘，非常“低调”，当天零成交、零预定。该盘当天所推121套房源，至今已整整两个月，只卖了3套房子。
以上的两个“场景”，极具典型意义，他们都代表着各自所处时段的市场风向。只是，他们的反差太大了，而其中的间隔时间，又太短了，短到中间只有5天的时间。在史上最疯狂的市场端口，史上最严厉的宏观调控出台，效应立马显现。
成交量：5月主城区成交量同比暴跌九成
杭州主城区历年5月成交量对比
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时间
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成交量(套)
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日均（套）
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2005年5月
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788
|
25.4
|
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2006年5月
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4113
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132.7
|
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2007年5月
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5079
|
163.8
|
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2008年5月
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3361
|
108.4
|
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2009年5月
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10058
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324.5
|
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2010年5月
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1010
|
32.6
|
新政之后，市场反应会有一定的滞后期，新政前的预定也需要一定时间的释放。因此，新政出台半月之后的5月份，其成交量较能反应真实的市场状况。【5月报：成交量暴跌近九成】
据住在杭州网统计，今年5月，杭州主城区共成交1010套房源，日均32.6套。而在去年5月份，杭州主城区成交量历史性地突破万套大关，10058套，日均324.5套。相比去年5月同期，主城区成交量下降了89.96%，暴跌近9成。
下面的表格是杭州主城区历年5月成交量对比。表格显示，今年5月32.6套的日均成交量，为近5年来的最低，而且是大大低于前四年。06年以来，杭州主城区没有一个5月份，日均成交量是在百套之下的，包括行情低迷的08年。
历史上，只有2005年5月的日均成交量低于今年同期。当年5月，杭州主城区仅成交788套房源，日均25.4套。众所周知，2005年4月底，楼市遭遇在当时看来是“史上最严厉的宏观调控”政策，从而造成随后5、6月份成交量的暴跌。
楼市每年都有旺淡季之分，最典型的说法是“金九银十”，实际上，四五月份也是每年的旺季。而05年和今年5月，因为相同的原因——严厉的宏观调控政策，楼市成交跌入谷底。【住杭金榜：5月谁是赢家？】
2月后，住宅库存飙升91%
新政前后主城区住宅库存对比
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时间
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主城区(套)
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住宅(套)
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商铺(套)
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写字楼(套)
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其它(套)
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4月13日
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11524
|
3670
|
2425
|
5010
|
419
|
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6月16日
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14954
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7001
|
2268
|
4816
|
869
|
成交的急剧缩量，再加上开盘潮的到来，必然导致库存的飙升。
截至6月16日22:00，透明售房网显示，杭州主城区的存量房源为14954套，其中，住宅存量为7001套。
而在4月15日新政前的4月13日，杭州主城区的存量房源为11524套，住宅存量为3670套。
两个月的时间，杭州主城区住宅库存增加了3331套，飙升90.76%。
以当前低迷的成交，以及压力丝毫不减的宏观环境来看，楼市成交缩量、库存飙升的趋势将得到维持，并将在下半年的某一个时间点加速。
09年，杭州主城区出让了历年最多的土地，其中，光住宅可建面积就高达688万平方米，如果按套均120方计算，可以建造5.7万多套住宅。
09年出让的土地将在今年下半年和2010年形成密集的房源供应。而成交量却很难放大。毕竟，一方面，政策严厉限制投资投机性需求。另一方面，信贷紧缩已经毫无疑问地成为今年央行货币政策的主旋律。
也就是说，随着下半年房源的密集供应，在成交量难以同步放大的情况下。杭州主城区的新房库存量，将在下半年加速飙升。
新开楼盘：成交整体低迷，市中心楼盘表现优于郊区
新盘的交易量最能反应新政后的市场行情。
新政之后，从统计的23个楼盘26次开盘(有3个楼盘两次开盘)来看，销售情况让人非常难以乐观。26次开盘中，有4个楼盘的成交、预定数据为零，有7个楼盘的销售率(含预定、下同)在10%以下。也就是说，有11次开盘的销售率不到一成，超过26次开盘的4成。
只有7个楼盘(8次，其中蓝色钱江两次)的销售率在3成以上，分别是西溪里、蓝色钱江、元都新苑、原筑壹号、东方郡、远洋公馆、钱江国际时代广场。其中，4月19日开盘的圣奥领寓和4月26日开盘的新帝朗郡，至今已近两月，销售量至今为零。
值得注意的是，尽管新开楼盘成交整体低迷，但市中心楼盘表现要明显优于郊区楼盘。新开楼盘销售率在5成(含)以上的5个楼盘中，有3个位于市中心和钱江新城，分别是蓝色钱江、远洋公馆和钱江国际时代广场。另外的两个楼盘东方郡和原筑壹号，后者离市中心非常近，而前者则是滨江区超级热点楼盘。市中心惟一成交量很差的楼盘是城市芯宇，5月29日推出推出379套房子，至今只销售了11套。
“国十条”出台后杭城部分新开楼盘销售情况一览表
(数据来源：透明售房网 截止到6月16日22：00)
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开盘时间
|
位置
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楼盘名称
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房源数
(套)
|
可售套数
|
预定
(套)
|
成交
(套)
|
含预定销售率
|
|
4月16日
|
之江
|
金都·高尔夫艺墅
|
153
|
150
|
0
|
3
|
1.96%
|
|
4月16日
|
之江
|
新帝朗郡 ①
|
103
|
92
|
0
|
11
|
10.70%
|
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4月16日
|
下沙
|
柠檬郡
|
121
|
118
|
0
|
3
|
2.48%
|
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4月16日
|
滨江
|
东方郡
|
60
|
18
|
0
|
42
|
70%
|
|
4月17日
|
下沙
|
保利东湾 ①
|
120
|
108
|
0
|
12
|
10%
|
|
4月18日
|
滨江
|
贺田尚城
|
110
|
108
|
0
|
2
|
1.82%
|
|
4月18日
|
华丰
|
元都新苑
|
105
|
58
|
0
|
47
|
44.76%
|
|
4月19日
|
九堡
|
圣奥·领寓
|
58
|
58
|
0
|
0
|
0.00%
|
|
4月26日
|
之江
|
新帝朗郡 ②
|
104
|
104
|
0
|
0
|
0.00%
|
|
4月29日
|
市中心
|
远洋公馆
|
581
|
217
|
0
|
364
|
70.27%
|
|
4月29日
|
九堡
|
丽江公寓
|
221
|
196
|
8
|
18
|
11.76%
|
|
5月3日
|
之江
|
云溪印象
|
142
|
137
|
0
|
5
|
3.52%
|
|
5月3日
|
丁桥
|
天阳观筑
|
40
|
37
|
0
|
3
|
7.5%
|
|
5月10日
|
华丰
|
冠宇隽园
|
314
|
250
|
0
|
64
|
20.38%
|
|
5月24日
|
钱江新城
|
蓝色钱江①
|
35
|
13
|
11
|
11
|
62.9%
|
|
5月29日
|
城东
|
原筑壹号
|
76
|
38
|
15
|
23
|
50%
|
|
5月29日
|
萧山
|
景海湾
|
188
|
170
|
5
|
13
|
9.57%
|
|
5月29日
|
市中心
|
城市芯宇
|
379
|
368
|
0
|
11
|
2.9%
|
|
5月29日
|
钱江新城
|
钱江国际时代广场
|
512
|
123
|
44
|
345
|
76%
|
|
5月30日
|
丁桥
|
上东臻品
|
171
|
149
|
0
|
22
|
12.87%
|
|
5月31日
|
丁桥
|
上东名筑
|
377
|
358
|
0
|
19
|
5.04%
|
|
5月31日
|
城东
|
东润枫华
|
237
|
186
|
23
|
28
|
21.52%
|
|
6月5日
|
华丰
|
华润翠庭
|
325
|
286
|
14
|
28
|
12.92%
|
|
6月6日
|
钱江新城
|
蓝色钱江②
|
130
|
90
|
35
|
5
|
30.77%
|
|
6月14日
|
下沙
|
保利东湾②
|
103
|
103
|
0
|
0
|
0%
|
|
6月14日
|
三墩
|
金地自在城
|
298
|
298
|
0
|
0
|
0%
|
浙江微博
新华微博
