“功能置换”引领农房集聚改造

　　“这一块是农房集聚改造的安居工程，这一块是休闲公园，这一块将建设欧洲小镇……”在温州市瓯海区丽岙街道白门社区，工作人员指着沙盘讲解着。从沙盘效果看，农房集聚改造的房子每幢楼高都在20层以上，户型面积从90到180平方米不等。

　　温州市有关领导认为，农房集聚改造，是城乡统筹发展的前置条件；如何破解土地指标的限制，则是农房集聚改造的重要基础。

　　2011年2月26日，温州市统筹城乡综合改革启动以来首个开工的农房改造项目——白门社区农房改造一期地块正式进场施工。

　　当时丽岙街道已经没有可用于建设的土地指标。一边要启动农房集聚改造，一边却被土地资源所限制，如何打开这个“死结”？瓯海区探索性地创新模式，巧妙地通过“功能置换、增减挂钩、总量平衡、滚动推进”等做法，盘活农房聚集改造的用地。

　　功能置换，即是先行通过“转而未供”土地与旧村土地进行“腾笼换鸟”，既实现土地“不占用、不等待”，又可顺利跳过至少需要半年的土地审批流程。如白门社区(下章)农房改造一期的24亩土地属于商住用地，是该街道最好的地块之一，为了尽早启动农房集聚改造，瓯海区通过功能置换，将这块尚未开工的商住土地用于农改房建设。

　　“增减挂钩”，即通过综合整治土地，作为农房集聚建设点使用，并实现总量平衡。白门社区(下章)农房集聚点建好后，可以吸引100余户农户置换，腾出的土地可以用来搞配套建设、绿地建设和道路拓宽。以此类推形成滚动效应，从而推动农房集聚改造。

　　通过宅基地换房的置换政策，农民以每平方米几千元拿到的新房，可进入市场交易，财产性收入大增。白门社区(下章)农房集聚点建好后，小区拥有地下停车位、人车分流的人性化车行系统、社区服务中心等，公共配套建设齐全，绿化率达33%。

　　目前，除下章保障房工程外，整个白门幸福社区也正在建设中，规划总面积达1400多亩，总建筑面积211万平方米，总投资100多亿元，包括浙南花城、屿山休闲公园、欧洲小镇等项目。

　　瓯海区“功能置换、增减挂钩、总量平衡、滚动推进”的做法，为温州因地制宜推进农房集聚改造、促进城乡统筹，起到了典型示范作用。这一办法不仅推进了农房改造项目建设，也改变了原先闲置地、城中村脏乱差面貌，改善了城市环境，真可谓一举两得。

　　“将心比心”实施城市拆迁

　　瓯海区牛山脚下公园入口处，绿树红花映衬着白墙黑瓦，面貌焕然一新。陪同的瓯海区干部介绍说，牛山片区处在梧田和高翔两个工业区之间，就在一年前，这里都是密密麻麻的民房和各类低小散企业，山边、河边、路边乱搭乱建的违章建筑到处可见。这里原先是瓯海区、乃至整个温州市最脏、最乱、最差的区域之一。

　　100天，完成1570户村民、146家企业的征迁协议工作；100天，完成74万平方米旧房拆除；100天，在废墟之上建成牛山公园一期工程。这创下了瓯海区乃至温州市项目破难攻坚的新纪录。

　　牛山公园工程规模之大，前所未有。牛山工程规划占地2.33平方公里，包括牛山公园、道路网和保障房建设、河道整治、商务办公楼、酒店、商业街、沿河水街开发以及其他配套设施建设等项目，总建筑面积129万平方米，总投资约80亿元。

　　工程实施之难，前所未有。牛山片区居住的农户和居民，有1570户5000多人，外来人口近4万，各类企业146家，牛山公园需要拆迁的房屋面积达74万平方米，拆迁量是“十一五”期间瓯海全区拆迁总量的1.3倍。

　　不仅仅体量大，牛山片区的社情、村情、房情，更是让拆迁这一“天下第一难事”变得愈加复杂。在新桥片，不少房子是村民这几年借了钱，新建或新装修的，不少人还要靠收租金还债，拆迁造成的“空当”，会断了他们的生计；在梧田片，部分违章、全违章的房屋，占到拆迁总量的85%左右，违建拆除后，村民得不到一点拆迁安置补助……